Gällande regler
Den som sålt en privatbostad som samtidigt varit säljarens permanentbostad har möjlighet att få uppskov med kapitalvinsten från försäljningen.
Den sålda bostaden, som benämns ursprungsbostad, kan vara ett småhus eller en bostadsrätt som finns i Sverige eller inom EU-/EES-området.
Kravet på att det ska ha varit en permanentbostad innebär att säljaren/na ska ha bott i bostaden minst ett år före försäljningen eller under minst tre av de senaste fem åren.
Vidare krävs för uppskov att en annan bostad köps, en så kallad ersättningsbostad. Denna bostad kan vara ett småhus, bostadsrätt eller ägarlägenhet som finns i Sverige eller inom EU-/EES-området.
Uppskov med hela eller del av vinsten
Köper man en lika dyr eller dyrare ersättningsbostad jämfört med ursprungsbostaden kan man få uppskov med hela kapitalvinsten. Köper man en billigare ersättningsbostad kan man få ett kvoterat uppskov.
För försäljningar som görs under perioden 21 juni 2016 till 30 juni 2020 finns det inget tak för uppskovet. Det kan alltså röra sig om ett flera miljoner stort uppskov där beskattningen skjuts på framtiden. För tid före respektive efter dessa datum är taket för uppskov 1.450.000 kronor.
Kostnad för ett uppskov
Det uppskov en person har vid ingången av ett år beskattas i form av en schablonintäkt på 1,67 procent i inkomstslaget kapital. Med en skattesats på 30 procent innebär det en skattekostnad med 0,501 multiplicerat med uppskovet. En bra tumregel är att ett uppskov med 1 miljon kronor kostar 5.000 kronor i årlig skatt.
Avstå från att söka uppskov?
Dagens låga ränteläge innebär att det kan vara intressant att skatta fram vinsten istället för att ansöka om uppskov. Har man pengarna och inte kan få en alternativ avkastning är det oftast bättre att skatta fram uppskovet. Ett annat alternativ är att låta skatta fram uppskovet och ta ett lån för att betala skatten. Kan du få ett lån med en räntesats på cirka 3,25 procent eller lägre kan det löna sig.
Återföring av uppskovsbelopp
Ett uppskov måste återföras till beskattning när ersättningsbostaden säljs. Sedan är det inget som hindrar att säljaren ansöker om ett nytt uppskov om kraven för ett sådant är uppfyllt.
Vidare ska ett uppskov återföras till beskattning i samband med att en fastighet överlåts genom arv, testamente, gåva och bodelning. Undantag från att tvingas återföra ett uppskov gäller vid skilsmässa eller när ett samboförhållande upphör. Vidare behöver ett uppskov inte återföras vid arv eller testamente till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år.
Det finns dessutom en möjlighet att frivilligt återföra ett uppskov även om man inte har överlåtit sin ersättningsbostad. Återföringen görs på blankett K2 under avsnitt H. Det är möjligt att återföra hela uppskovet eller del av. Minsta belopp är dock 20.000 kronor.
Konsekvensen av en frivillig återföring innebär att Skatteverket kommer att påföra 22 procents skatt på det belopp du återför och att uppskovet minskar i nivå med det belopp som återförs. Schablonintäkten påverkas inte för det året återföringen görs utan får effekt först året efter. Detta för att intäkten alltid tas ut på det belopp som fanns som uppskov vid årets ingång.
Exempel:
A väljer att frivilligt återföra 100.000 kr av sitt uppskov på 1 miljon kr i samband med deklarationen 2018. Skatteverket räknar återföringen som en inkomst som du har haft året innan, det vill säga 2017. Skatt på beloppet kommer att påföras med 22 procent vilket innebär 22.000 kr att betala (100.000 kr x 22 % = 22.000 kr).
Tänk på att det kan vara lämpligt att göra en extra inbetalning till ditt skattekonto om du vill undvika kostnadsränta på beloppet. Passa på att återföra del av eller hela uppskovet om du har gjort en kapitalförlust eller om du har stora belopp i underlag för skattereduktion för husarbeten.
Omprövning av tidigare lämnad deklaration
Ett alternativ till att frivilligt återföra del av eller hela uppskovet är att begära omprövning av en eller flera tidigare inlämnade deklarationer. En begäran om omprövning ska ha kommit in till Skatteverket före utgången av det sjätte året efter inkomståret. Det innebär att under 2018 kan begäran om omprövning göras för inkomståren 2012 - 2016 (deklarationerna som lämnades 2013 – 2017).
För att få med de uppgifter som Skatteverket vill ha, för att kunna ompröva en tidigare inlämnad deklaration, är det bra att använda blankett SKV 6891. Denna går att ladda ned på Skatteverkets webbplats. Du ska inte använda blankett K2 när det rör sig om en begäran om omprövning av uppskov.
Vad händer med din begäran om omprövning?
Konsekvensen av ett beslut om omprövning av uppskov innebär att du tvingas betala skatt med 22 procent av det uppskovsbelopp som skattas fram. Dessutom kommer kostnadsränta att påföras. Räntan kommer att beräknas från och med den 13 februari det år du gjorde den deklaration som du begär omprövning av, till och med den dag du betalar in skatten till Skatteverket.
På förfallodagen som inträffar cirka 30 dagar från den dag verket fattar sitt beslut ska både skatten på beloppet och räntan betalas.
Å andra sidan kommer du att få tillbaka den årliga skatten på uppskovsbeloppet som uppgår till cirka 0,5 procent (se ovan).
Begär du omprövning för den deklaration för det år du deklarerade försäljningen får du tillbaka all årlig skatt som du betalat på den schablonintäkt som påförts.
Ligger beslutet om uppskov längre tillbaka i tiden, före 2012, får du tillbaka den årliga skatten från och med det år som omprövas och framåt.
Ekonomiska utfallet
Det är svårt att exakt på kronan beräkna vad det ekonomiska utfallet blir av att begära omprövning och skatta fram ett uppskov. Nedanstående resonemang är en indikation på hur vad skatteeffekten blir.
Vi utgår från ett uppskov på 1 miljoner kronor. Skatten på uppskovet uppgår till 220.000 kronor. Den årliga skatten för uppskovet är 5.010 kronor och för fem år blir det 25.050 kronor som Skatteverket kommer att betala tillbaka till dig. Kostnadsräntan för de fem åren kommer att uppgå till cirka 1,25 procent per år eller sammanlagt cirka 13.750 kronor. Att återfå cirka 11.300 kronor.
Bestämmer du dig för att skatta fram ditt uppskov blir det bäst utfall om du har tillgång till de 220.000 kronorna. Något sämre utfall, men ändå bättre än att betala den årliga skatten, blir det om du lånar upp beloppet till en ränta under 3,25 procent.
Artikeln är publicerad i nyhetshetsjänsten Skatteinformation från Wolters Kluwer.
© Författarna och Wolters Kluwer Scandinavia AB
Att mångfaldiga innehållet i denna artikel, helt eller delvis, utan medgivande av Wolters Kluwer Scandinavia AB, är förbjudet enligt lagen (1960:729 ) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Förbudet gäller varje form av mångfaldigande, såsom exempelvis tryckning, kopiering, ljudinspelning liksom elektronisk återgivning eller överföring.
